Издательство «МИФ»

Иркутский Затон нуждается в комплексной концепции развития

«Глагол» уже сообщал о том, что в Ангарске прошел форум «Байкальский открытый университет: экопроекты и устойчивое развитие территорий», в работе которого приняли участие около 100 региональных лидеров. Вместе с федеральными экспертами они проектировали модель устойчивого развития малых городов России. На форуме прошло обсуждение кейсов проектов, которые могут быть интересны в малых городах нашего региона, и «Глагол» решил опубликовать их на своих страницах.

Автор кейса «Иркутский Затон нуждается в комплексной концепции развития» - магистр градостроительства, архитектор МКУ «Управление капитального строительства города Иркутска» комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска Мария Демченко.

В феврале 2018 года прошла 19-я сессия Международного Байкальского Зимнего градостроительного университета, которая посвящена реорганизации промышленной зоны в городе Иркутске: «Браунфилд – новые перспективы для полуострова Затон». На территории браунфилдов предприятия перемежаются с жилыми территориями, инфраструктура, коммуникации сильно изношены или отсутствуют вовсе и не отвечают современным требованиям. СЗЗ между предприятиями и селитебной застройкой в некоторых случаях отсутствуют. Все это свидетельствует о низком уровне развития территории. Во многих жилых домах до сих пор водопровод и канализация – элементы роскоши. В то же самое время комфорт – это не признак роскоши, а необходимое условие существования человека. В настоящее время, во многих городах мира происходит реорганизация производственных территорий с частичным или полным её функциональным изменением. На производственных и складских территориях идёт размещение объектов жилой, деловой и торговой сфер деятельности. Реорганизация промышленных зон – важный вопрос, требующий активного решения. Каким станет полуостров Затон предстоит разобраться будущим участникам Зимнего университета.

Методы и материалы исследования

Оценить территорию полуострова Затон предполагается на основе анализа утвержденных документов территориального планирования города Иркутска. Это даст возможность архитекторам, заказчикам, девелоперам и всем заинтересованным лицам, получить представление о документах территориального планирования города Иркутска в отношении территории полуострова Затон.

Результаты исследования и их обсуждение

Что такое затон? Зато́н или за́водь – часть акватории реки, защищённая от ледохода и течения. Затоны бывают как естественные, например, часть акватории, отгороженная от основной акватории косой или речным островом, так и искусственные, отгороженные от основной акватории реки дамбами. Затоны часто используют для зимнего отстоя речных судов, в них же нередко располагают судоремонтные мастерские. Таково определение в одном из толковых словарей.

Затон – это полуостровов и по совместительству, одноименное название района города Иркутска. На его территории проживает около 800 человек, а площадь полуострова от железнодорожной станции «Иркутный Мост» до уреза воды составляет около 670 тыс. кв. м.

В настоящее время, полуостров представляет собой промзону конца 90-х годов: на территории расположены всевозможные торгово-производственные предприятия, склады, гаражные кооперативы, шиномонтажные мастерские и до сих пор работает ремонтно-эксплуатационная база Восточно-Сибирского речного пароходства.

Ремонтно-эксплуатационная база Восточно-Сибирского речного пароходства находится в водоохраной зоне реки Ангара и оказывает негативное влияние на окружающую среду. В соответствии со ст. 6 и 65 Водного Кодекса РФ в границах водоохранных зон запрещается любая деятельность и градостроительные изменения, влекущие за собой загрязнение бассейна водосбора, засорение, заиление и истощение водных объектов.

В будущем, доки планируется перебазировать на другую территорию.

Промзоны в городе Иркутске занимают 2088,8 га, что составляет 7,3 % территории города. В состав этих промзон входит около 420 различных предприятий, без складов, гаражей и других объектов, занимающих территорию свыше 1400 га (с учетом территории аэродрома Иркутского авиационного завода). По своему составу и отраслевому профилю промзоны неоднородны. Большинству из них характерны стихийность процессов их планировочной организации, неэффективность использования территориальных ресурсов, отсутствие СЗЗ, разделяющих селитебную и промышленную застройки. На долю Затона приходится около 30 га.

Территория полуострова находится в плачевном состоянии: ветхие и аварийные деревянные многоквартирные жилые дома, которые кроме как бараками назвать трудно. Площадь жилищного фонда составляет 19571,82 кв.м.

В целях ограждения жилой застройки территории Затона от неблагоприятного влияния промышленных предприятий, а также некоторых видов складов, коммунальных и транспортных сооружений и на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», были установлены санитарно-защитные зоны таких объектов, которые осуществляют свою деятельность на полуострове.

В санитарно-защитных зонах не допускается размещение объектов для проживания людей, образовательных и детских учреждений, оздоровительных учреждений, а также спортивных сооружений, парков и скверов. Поэтому, для определения точных границ этих санитарно-защитных зон, необходимо разработать проект санитарно-защитных зон в соответствии с действующим законодательством, санитарными нормами и правилами в области использования промышленных предприятий, складов, коммунальных и транспортных сооружений, которые согласовываются с федеральным органом по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Что касается пассажирских перевозок в городе Иркутске, то они осуществляются всеми видами общественного транспорта: автобусным, троллейбусным и трамвайным, а также маршрутными такси. В отличие от других городов, в Иркутске нет метро, а вот пробки – такое же обычное явление как в большинстве крупных городов. Среднее время перемещения из одной точки Иркутска в другую составляет не менее 30–40 мин. На данный момент, на территории Затона курсирует всего лишь один маршрут общественного транспорта – автобус № 6. То есть, сеть общественного транспорта на полуострове отсутствует. Поэтому местным жителям приходится обзаводиться личным автотранспортом или пользоваться услугами такси чтобы выбраться в город. В западном направлении территорию полуострова Затон опоясывает ветка железной дороги, по которой осуществляется пригородное сообщение.

Изначально, по территории Затона пролегала железная дорога, которая была узкоколейной. Основным ее назначением являлась перевозка грузов между Иркутским заводом тяжёлого машиностроения (ИЗТМ) имени В. В. Куйбышева, расположенного на правом берегу реки Ангара и перегрузочным комплексом, который располагался на левом берегу, вблизи станции Иркутск-Пассажирский. Узкоколейная железная дорога Иркутского завода тяжёлого машиностроения (ИЗТМ) имени В. В. Куйбышева до 1995 года являлась одной из самых необычных и колоритных в стране: она частично пролегала по осевой линии улиц центральной части города в один уровень с дорожным полотном.

Несмотря на то, что основная часть земельных участков принадлежит жителям и частному бизнесу, есть и земли, которые находятся в собственности города. Есть и неосвоенные участки территории полуострова (сказывается тенденция застройки советской эпохи, когда отправной точкой являлось промышленное предприятие, а жилье, объекты социального, культурного, бытового назначения, не говоря уже о парках и скверах, отодвигались на второй план). Городская администрация не просто планирует использовать промышленные площадки для градостроительного развития, но и готова изменить функциональное назначение таких территорий в городе Иркутске.

Что можно сделать для улучшения жизни в перспективе? На этот вопрос помогут ответить документы территориального планирования города Иркутска и городские целевые программы.

Градостроительные документы территориального планирования разработаны с целью обеспечения территории предпосылками для устойчивого развития, формирования комфортной городской среды, экологической безопасности, развития инженерной и транспортной инфраструктуры, эффективного использования производственных территорий, а также комплексного освоения жилищной программы расселения жителей из ветхого и аварийного жилья.

Генеральный план города Иркутска, разработанный в 2016 году, является основополагающим документом. В нем определяется перспективное развитие территории города в области инженерной и транспортной инфраструктуры, формирования основных центров притяжения, систем городских пространств на основе анализа и оценки территории, а также дальнейшего перспективного развития города.

В соответствии с генеральным планом города Иркутска, в недалеком будущем, на территории Затона будет размещена школа на 1000 мест и детский сад на 220 мест, а также запланировано строительство современной автостанции. Также, в 2016 году были разработаны и утверждены новые правила землепользования и застройки города Иркутска. Они разделены на две части: часть территории города за исключением территории в границах исторического поселения и территорию города, включающую территорию в границах исторического поселения. Согласно ст. 31 Градостроительного Кодекса РФ, подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, а также требований технических регламентов и результатов публичных слушаний.

Для каждой территориальной зоны и видов разрешенного использования установлены градостроительные регламенты – это предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства, реконструкции земельных участков; этажность; процент застройки и процент застройки надземной части; процент озеленения; плотность жилой застройки; площадки в составе придомовой территории и количество парковочных мест для автомобилей. Так, минимальный размер земельного участка для новой застройки этажностью до 4 этажей должен составлять 0,15 га, 5 этажей – 0,38 га, для застройки этажностью 6–8 этажей – 0,48 га, для застройки этажностью 9 этажей и более – 0,78 га. Плотность застройки не должна превышать 25 тыс. кв. м на гектар, при этом процент застройки находится в прямой зависимости от плотности и дифференцирован по этажности: 5 этажей – 40 %, 6–7 этажей – 30 %, 8 этажей – 25 %, 9 этажей – 22 %, 10–18 этажей – 20 %.

Установлен параметр предельной высоты зданий, строений, сооружений для малоэтажной многоквартирной жилой застройки – 18 м, среднеэтажной – 27 м и для многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) высота составит 60 м. Для общественных зданий нормируется предельная высота, процент застройки, процент застройки надземной части, процент озеленения и количество парковочных машиномест. Эти градостроительные регламенты указывают функциональное использование земельных участков, параметры для нового строительства и реконструкции объектов с учетом планировочных ограничений территории, а также принципов градостроительной политики, закрепленных в генеральном плане города Иркутска.

Сейчас, для каждой территориальной зоны в границах территории Затон, правилами землепользования и застройки определены градостроительные регламенты, устанавливающие совокупность видов и параметров использования земельных участков и иных объектов недвижимости. Это необходимо для того, чтобы установить правовой режим для каждой территориальной зоны и обеспечить баланс интересов землепользователей и города.

Согласно требованиям ст. 39 Градостроительного Кодекса РФ, в составе правил землепользования и застройки города Иркутска разработан архитектурно-художественный регламент в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения. Таким образом, параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения – город Иркутск.

Возможно, в дальнейшем, будет разработан архитектурно-художественный регламент и на остальную часть города, в том числе и на территорию полуострова Затон, которая находится в непосредственной близости к историческому центру города.

Территория полуострова обладает большим градостроительным потенциалом ввиду своего местоположения – географически, территория расположилась в створе рек Ангары и Иркута и находится в непосредственной близости от центра города Иркутска.

В 2010 году город Иркутск в соответствии с Приказом министерства культуры и приказом министерства регионального развития РФ включен в Перечень исторических поселений. Город Иркутск имеет особое значение для истории и культуры Иркутской области. В мае 2014 года правительство Иркутской области присвоило ему статус исторического поселения регионального значения.

Градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения. Центральная часть города по праву носит статус исторического поселения и охраняется государством. Вице-президент «Союза архитекторов России» Елена Григорьева в ходе дискуссии на заседании Попечительского Совета Зимнего университета, напомнила, что, несмотря на депрессивное состояние территории, важно рассматривать полуостров Затон как городской центр города, а не его периферию. Она также отметила, что перед участниками Зимнего университета стоит сложная и интересная задача по поиску и созданию новых функциональных и планировочных связей территории с другими районами города.

В 2012 году был разработан проект планировки северной части Свердловского округа города Иркутска, куда входит территория Затона. В проект несколько раз вносили изменения, но архитектурно-планировочное решение территории Затона всегда оставалось неизменным.

Проект планировки территории – это документ, выделяющий элементы планировочной структуры, устанавливающий параметры их развития и устанавливающий зоны для размещения объектов капитального строительства. В проекте планировки предусматривается упорядочивание застройки и максимальное сокращения сроков освоения территорий. Он направлен на то, чтобы предоставить возможность оперативно вести проектирование отдельных объектов или комплексов, а также определять финансирование для включения их в целевые программы.

По инициативе администрации города Иркутска в 2017 году был разработан и утверждён проект межевания территории Свердловского района в границах территории Затон. Проект межевания территории разработан в целях определения местоположения границ земельных участков. Это является одним из условий для получения нового жилья по программе расселения из ветхого и аварийного жилья.

На территории Иркутской области работает два механизма расселения: бюджетное, за счет средств из федерального, областного или муниципального бюджета, и с помощью развития застроенных территорий (РЗТ): строительство нового жилья на месте ветхого и аварийного фонда. Механизм РЗТ позволит сделать это за счет средств застройщика, который выиграет аукцион на ту или иную площадку. Смысл прост: застройщик через аукцион получает право расселять и сносить дома, признанные аварийными, за счет собственных средств, а на освобождаемой территории строить многоквартирные дома. Механизм РЗТ применяется в Иркутске с 2012 года. С 1 января 2019 года будет разработана и запущена новая программа «Жилье». Президент России поручил правительству совместно с регионами выработать новые механизмы расселения аварийного жилого фонда и запустить их.

Проект планировки и проект межевания территории – это документация по планировке территории. Эти два вида документов могут разрабатываться как вместе, так и порознь. В этом случае проект межевания становится частью проекта планировки. Готовятся они применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям. Подготовка проектов регламентируется ст. 42 и ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. Эти документы придуманы для того, чтобы выделить в городе участки разного статуса и предназначения. Разделить общественные пространства и земли, передаваемые в частные руки, в том числе и под застройку.

Как показывает практика, реорганизация промышленных зон – важный для многих городов вопрос, требующий активного решения.

Одним из таких примеров в мировой практике, на сегодняшний день, является Гамбургский район Хафен – Сити, площадью 155 га – это уникальный пример расширения центра города и наделения нового района ролью городского ядра. В основе концепции застройки лежит принцип многофункциональности. Выросший на месте старого порта, этот район стал образцом современного подхода к формированию жилой среды. «Хафен – Сити» увеличит территорию Гамбурга почти на 40 %. При этом речь идет не о создании крупного жилого микрорайона на периферии или города-спутника, а о расширении исторически сложившегося центрального ядра с развитой инфраструктурой. Принципиальным для гамбургского мастер-плана стал вопрос распределения плотности застройки. Хотя район и большой – кругом вода, и территория, пригодная для строительства, сильно ограничена. К тому же существовало четкое требование разнообразить застройку функционально, создать разные типы общественных пространств и развитую пешеходную инфраструктуру. В итоге территорию решили застроить кварталами средней этажности, расположенными достаточно близко друг к другу, что помогло сформировать и сеть пешеходных улиц, и искомые общественные пространства. В целом район рассчитан на проживание 12 000 чел. (700 000 кв. м жилья), а работать здесь будет 40 000 чел. (1 100 000 кв. м офисов). Кроме того, в первых этажах зданий на 215 000 кв. м расположатся торговые помещения, кафе, рестораны и выставочные пространства. Под образовательные учреждения, отели, культурные заведения отведено 310 000 кв. м. Таким образом, примерное распределение площадей будет таким: жильё – 30 %, 50 % – коммерческая недвижимость, 20 % – общественные пространства и объекты культуры и науки. Всего в Хафен – Сити насчитывается восемь основных единиц застройки – своего рода «подрайонов», каждый имеет определенный характер, плотность, баланс функций, однако, все они подчиняются общим принципам. Например, их кварталы являются открытыми и просматриваемыми с севера на юг.

Хотя для территории Хафен-Сити были предусмотрены архитектурные доминанты, их высота не нарушает неписанного правила «пяти шпилей»: если вы находитесь в самом сердце Гамбурга, то вам будут видны 5 церковных шпилей, а также башня городской ратуши. Особое значение для строительства в этом регионе имеет защита от наводнений. Часть территории острова Затон также подвержена подтоплению и попадает в зону затопления уровнями 1 %-й обеспеченности рек Ангара и Иркут. Что это такое? В устье реки Иркут происходит затопление части территории острова – расчетная отметка затопления составляет 428.70 БС и происходит незначительное подтопление прибрежной полосы максимальными уровнями 1 %-й обеспеченности реки Ангара. Для защиты от затопления территории Затона в генеральном плане города Иркутска предусматривается строительство защитных дамб обвалования, совмещенных с городскими автомагистралями и набережными, крепление откосов дамбы железобетонными плитами со стороны русла реки Иркут и Ангара, а также устройство железобетонных откосных набережных по гребню дамб на участках, примыкающих к руслу реки Иркут.

Все здания и улицы в районе Хафен-Сити подняты на высоту 7,5 м над уровнем моря. Полученные таким образом цокольные этажи используются как гаражи. Разработана также система сообщения улиц на высоте мостов для беспрепятственного доступа спасательного транспорта в случае наводнения. Пространство, высвободившееся после сноса складов в самом центре города, вот уже много лет застраивается в соответствии с общим планом.

Кроме жилых домов и офисов, на территории разместиться множество развлекательных и культурных объектов – центров притяжения, таких как научный центр, архитектурный университет, гигантский аквариум и здание филармонии. Окончание строительства запланировано на 2025 год.

При разработке документации по планировке территории, необходимо руководствоваться современными подходами к градостроительной документации – это вариативность и возможность внесения изменений с учетом прогноза развития территории. Своевременная разработка и корректировка документов территориального планирования обеспечивает всеми предпосылками формирования благоприятной среды жизнедеятельности, экологической безопасности, надежности транспортной и инженерной инфраструктур, комплексности решения жилищной программы, эффективности использования производственных территорий, культурной преемственности градостроительных решений, эстетической выразительности и гармонии.

Разработка вариантов развития полуострова Затон участниками Зимнего университета позволит определить основные векторы развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры территории; определить очередность застройки или реконструкции существующей застройки территории; определить рациональное функциональное использование территории, а также повысить инвестиционную привлекательность территории.

Эти варианты станут отправной точкой и послужат основой для создания единого видения территории – концепции развития полуострова Затон. Разработка документации по планировке территории запланирована на 2019 год.

Концепция создаст условия для устойчивого развития территории, исключит негативное влияние на окружающую среду, обеспечит права и законные интересы физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создаст условия для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и обеспечит сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности.

Правовое регулирование должно стать важнейшим дополняющим механизмом развития территории полуострова Затон.

Колонка подготовлена на основе материалов статьи в сборнике «Устойчивое развитие территорий: социально-политические и технологические аспекты», выпущенного МИТУ-МАСИ при поддержке Росмолодежи по итогам форума «Байкальский открытый университет: экопроекты и устойчивое развитие территорий» в городе Ангарске Иркутской области 15-18 ноября 2018 года.


Aliexpress WW

Город Корпоративная ответственность Социальное предпринимательство

08.01.2019