«СибирьЭнергоТрейд»: Трудности роста или бег по кругу

05 октября 2016

О комплексной застройке пригородных территорий в Иркутской области заговорили относительно недавно. Стало очевидно, что Иркутск растет во многом стихийно, и,  чтобы минимизировать инфраструктурные и экологические риски, процессом жилищного строительства у городских границ надо управлять. Уже тогда на малоэтажное жилищное строительство делалось серьезная ставка, поскольку оно  дешевле,  весьма привлекательно с точки зрения маркетинга и может помочь в реализации целевых программ в области строительства жилья. Своими мыслями об этом на страницах электронного журнала «Градостроитель» поделилась его редактор Татьяна Микова.

Концепция  комплексной пригородной застройки, в рамках которой участки не дробятся и не застраиваются по принципу «кто во что горазд» со множеством индивидуальных скважин и септиков, понравилась многим. Возможность участия в аукционах рассматривали и индивидуальные крупные застройщики, и АЗГИ, однако среди них желающих не нашлось - слишком сложными показались системные задачи, слишком дорогостоящим  виделось их решение.

Скепсис застройщиков был, как показала практика, совершенно обоснованным. Но областные власти совместно с Фондом РЖС приложили тогда массу усилий, чтобы этот скепсис развеять. Фонд обещал самое активное участие (вплоть до разработки инвестиционных механизмов) в развитии инженерной инфраструктуры, власти собирали рабочие группы и гарантировали максимальное содействие в рамках действующей тогда программы «Стимулирование жилищного строительства Иркутской области на 2011-2015 годы». В декабре 2011-го года был подписан план мероприятий по жилищному строительству на четырех земельных участках (Патроны, Пивовариха, Бурдаковка, Новолисиха) общей площадью 305,5 га. Речь в документе шла о территориальном планировании, градостроительном зонировании, подготовке и проведении аукционов, подготовке проекта планировки и межевания территории, получении технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры и решении вопросов развития транспортной сети. Также документом было предусмотрено строительство подводящих сетей по границе земельного участка, проведение инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования объектов, строительство жилья, обустройство территории, реализация и оформление имущественных прав на объекты строительства.

Словом, условия для застройщика, если таковой найдется, обещали создать почти идеальные. И застройщик нашелся. Им стало дочернее предприятие «Иркутскэнерго» АО «СибирьЭнергоТрейд». Работа по проекту началась в 2012-м году, и с самого начала все пошло не так, как планировалось.

Рассказывает Юлия Долгополова, директор АО «СибирьЭнергоТрейд»:

«Участки не были обеспечены ни инженерной, ни транспортной инфраструктурой. Условия аукциона предполагали, что застройщик строит инфраструктуру внутри участка за свой счет, это прописано в договоре, но не оговаривалось, каким образом он будет осуществлять, например, присоединение к водоснабжению, к водоотведению, не оговаривался вопрос строительства социальных объектов на этих участках. По договору мы не обязаны строить социальные объекты, но земельные участки под эти объекты должны были выделить и выделили. И получается, что вопрос перешел из плоскости комплексного освоения территории в чисто коммерческую плоскость. Мы остались с фондом РЖС один на один».

На сегодняшний день завершена первая очередь строительства в Новолисихе (жилой район «Парковый»), начато строительство поселка «Ушаковский» в Пивоварихе.

«Парковый», выросший буквально «в чистом поле» на берегу водохранилища, производит на посетителей очень благоприятное впечатление. Красивые, современные трехэтажные кирпичные дома с квартирами в полной чистовой отделке, симпатичные небольшие коттеджи, благоустроенная территория с асфальтированными внутренними дорогами, детскими площадками, газонами и даже елями в каждом дворе свидетельствуют об объеме и сложности проделанной застройщиком работы. Неудивительно, что предложение АО «СибирьЭнергоТрейд» стало вполне конкурентоспособным: 90% квартир и индивидуальных домов уже продано.

Для того, чтобы в новом жилом районе появились детские сады, школа и объекты здравоохранения, численность его жителей должна быть достаточно большой. Очевидно, что число дольщиков первой очереди «Паркового» до нужных показателей не дотягивает, тем более, что не у всех есть дети соответствующего возраста. Для развития района необходимо продолжение строительства, но на сегодняшний день перспективы проекта неясны. Не считая завершения начатых коттеджей и устранения проблем в оперативном режиме, стройка встала, и жители «Паркового» вынуждены мириться с характерными для «недоразвитых» районов бытовыми и социальными трудностями.

Чаще всего жильцы жалуются на отсутствие общественного транспорта. В самом деле, кому понравится пешком, если нет машины, добираться до Байкальского тракта? А транспорта нет, потому что нет асфальта на небольшом участке дороги (1,2 км) от поселка до трассы.

Ю. Долгополова: «В прошлом году, заканчивая строительство, мы восстановили дорогу, - провели отсыпку, грейдирование, сделали дренаж, об этом есть подтверждающие документы. Но с того времени рядом появилось несколько поселков,  неподалеку расположен карьер, ездят машины - этой дорогой пользуются очень многие. А администрация Ушаковского МО хочет возложить содержание этой дороги на нас. Рядом участок, который не разграничен и никому не принадлежит, администрация не может тратить на него деньги. Нужно поставить этот участок дороги на кадастровый учет, передать в чье-то ведение и эксплуатировать по всем правилам. У застройщика есть обязательство на период строительства по содержанию и восстановлению дорог, но сейчас, когда стройка по первой очереди закончилась - вопрос повис в воздухе».

Если бы у компании были ясные перспективы продолжения строительства - дорогу привели бы в должный вид, тем более, что это на руку и застройщику - с хорошей дорогой жилье продавать легче.

Ю. Долгополова: "Мы заинтересованы в эксплуатации этой дороги. И если бы у нас была возможность продолжать строительство быстрыми темпами на этом участке, мы бы провели полное благоустройство этой дороги, ведь это влияет и на продажи. Но, поскольку мы не можем получить разрешение на строительство следующих очередей - на сегодняшний день такой возможности нет. Мы не можем тратить капиталовложения без гарантии их возврата".

По всему выходит, что отсутствие асфальта на небольшом участке дороги - только «верхушка айсберга». Основной источник проблем - невозможность продолжать строительство из-за отсутствия в Иркутском районе адекватных инженерных сетей. Добившись положительного решения о подключении к видавшему виды коллектору РЖД, расположенному там, компания получила разрешение на строительство первой очереди, но как быть дальше? По словам специалистов МУП «Водоканал», коллектор РЖД не решает проблему, потому что не в состоянии принять предполагаемую дополнительную нагрузку - он уже порядком изношен.

Самое время спросить: что именно имели в виду представители фонда РЖС и региональные власти несколько лет назад, когда обещали оказать застройщику помощь с инженерной инфраструктурой? Почему до сих пор не устранены ни юридические, ни организационные, ни финансовые препятствия для развития Байкальского тракта как стратегически важного направления? Или кто-то всерьез полагает, что застройщик (один или в ассоциации с другими - это не важно) сможет решить проблему, где цена вопроса - миллиарды?

Впрочем, сказать, что «СибирьЭнергоТрейд» от этой проблемы устранился - нельзя. Для успешной реализации проекта в части инфраструктуры сделано очень много.

Ю. Долгополова: "В сотрудничестве с Иркутскэнерго и с Иркутской электросетевой компанией мы провели большую работу и «вложились» в энергетическую инфраструктуру на этих территориях. В Пивоварихе порядка 200 млн. было потрачено только на подстанцию; она обеспечила электроэнергией не только наш участок, но и прилегающие территории по Голоустненскому тракту, где были перебои с электроснабжением.

В Иркутском районе нет ресурсоснабжающей организации, которая обеспечила бы водоотведение и водоснабжение всех земельных участков, и мы что смогли -  взяли на себя. В Новолисихе мы обеспечили подключение первой очереди строительства к коллектору РЖД. Это было непросто, пришлось обратиться в ФАС. В итоге мы получили разрешение на первую очередь строительства, построили первую очередь.

 Мы самостоятельно решили проблему с водоснабжением: совместно с Ангарской геологической экспедицией три года проводили мониторинг подземных вод и в итоге построили станцию водоподготовки и водоочистки. Вода соответствует всем нормам, , станция работает в автоматическом режиме, и я уверена, что нигде в Иркутской области такого качества водоподготовки от подземного водозабора нет.

Однако проблему с водоотведением  на этих участках  локальным способом не решить. В Новолисихе и в Патронах участки входят в водоохранную зону Ершовского водозабора. Там строительство локальных очистных сооружений запрещено. Участки в Пивоварихе и в Бурдаковке, в принципе, могут быть обеспечены водоотведением через локальные очистные сооружения. Но это решение только для отдельных наших участков, и вместо того, чтобы вкладываться в очистные сооружения для отдельных участков, мы предлагали построить систему канализации для Иркутского района, которая бы охватывала наши участки, участки Грандстроя, другие территории. При прежнем руководстве водоканала эта ситуация рассматривалась позитивно, было движение в этом направлении. Была утверждена схема водоснабжения и водоотведения Иркутского района, и водоканал даже приступил к проектированию этой сети.

Благодаря этому сотрудничеству мы при прежнем руководстве водоканала получили индивидуальный тариф на водоотведение, но сегодня они Водоканалом оспариваются. То есть мы, опираясь на достигнутые договоренности, построили первую очередь, ввели ее в эксплуатацию, заселили людей, и тут водоканал отказывается заключать с нами договор, а мы вынуждены откачивать стоки машинами.

Сменился руководитель Водоканала - сменилась позиция. Теперь они говорят, что их затраты выше, чем они предполагали. И на сегодняшний день мы судимся  с водоканалом, требуя у них подписать с нами  договор. Мы успешно прошли арбитражный суд, апелляцию, но водоканал изо всех сил сопротивляется заключению договора с нами. При том, что первая очередь уже построена и люди там уже живут".

Суд да дело

Судебная тяжба АО «СибирьЭнкергоТрейд» с МУП «Водоканал» длится  уже довольно давно. Первое исковое заявление застройщика с просьбой обязать «Водоканал» заключить с застройщиком договор было удовлетворено 30 ноября 2015-го года. Апелляция, поданная Водоканалом, была 9 июня 2016 года отклонена, но тяжба продолжается.

Суд обязал Водоканал подписать договор, ссылаясь на нормативные акты, согласно которым при отсутствии технической возможности для подключения Водоканал обязан внести требуемые объекты инфраструктуры в действующую на тот момент инвестиционную программу. Казалось бы, все логично: застройщик заявляет о потребности, Водоканал обращается к администрации с корректировками в инвестпрограмму, рассчитывается тариф и начинается работа. На деле все иначе.

В инвеспрограмме, утвержденной в 2009-м году, возможность строительства муниципальным предприятием г. Иркутска инженерных сетей на территории Иркутского района не была предусмотрена. Чтобы Водоканал мог внести в документ необходимые коррективы, администрациям города и района нужно было в свое время подписать соответствующее межмуниципальное соглашение, без которого расходование средств одного муниципалитета на территории другого незаконно. Без этого у Водоканала, если он на свой страх и риск строил что-то за пределами города, возникали даже проблемы с прокуратурой, о чем «Градостроителю» поведал бывший в 2015-м году директором предприятия В. Пискайкин.

Налицо юридическая коллизия. На сегодняшний день, по словам заместителя директора по капитальному строительству и инвестиционной деятельности  МУП «Водоканал» Б. Гальяна, необходимое межмуниципальное соглашение подписано, в проект новой  инвестпрограммы включены мероприятия по строительству сетей в Иркутском районе, осталось ее утвердить и совместными усилиями всех заинтересованных сторон найти средства для реализации, поскольку без них планы останутся планами.

Долгожданная Инвестпрограмма должна быть утверждена к 1-му января 2017 года. Возникают вопрос: почему это не было сделано раньше, когда комплексная застройка на землях фонда РЖС только начиналась? И еще: кто возместит застройщику убытки, возникшие из-за задержки в реализации проекта? Увы, ответы очевидны.

Кто везёт - того и погоняют?

Ситуация, в которой оказался АО «СибирьЭнергТрейд», а вместе с ним и его дольщики, показательна. Комплексная застройка пригородных территорий - задача огромной социальной значимости, тем более, что застройщик берет на себя массу обязательств - и по жилью эконом-класса, и по инженерной инфраструктуре, и по социальным объектам, под которые выделены земельные участки. При этом застройщик платит аренду Фонду РЖС. Арендная плата фиксирована. На нее не влияют ни  показатели прибыли застройщика, ни уровень подготовленности участков к застройке, ни качество организационной работы муниципальных и региональных властей, от которого, в итоге, зависит реализация проекта.

За время строительства на землях фонда поменялись областные и муниципальные власти, не раз поменялось и руководство водоканала. Неизменными остались только проблемы, с которыми застройщик сегодня остается один на один и ответственность перед людьми, которую с ним не хотят разделить ни государство, чьи задачи по строительству доступного жилья он решает без всякой помощи, ни фонд РЖС, который многое обещал, но по факту только получает деньги.

Возрастное ограничение: 16+

В наших соцсетях всё самое интересное!